La Nuova Sardegna

Roma Il Fisco stringe il cerchio sugli immobili sconosciuti al Catasto. Sono circa 20mila le lettere di compliance già inviate o destinate a partire entro la fine del 2026 per invitare i proprietari a regolarizzare fabbricati che non risultano negli archivi catastali. È il primo risultato di una vasta ricognizione del territorio condotta dall’Agenzia delle Entrate attraverso immagini aeree, cartografia digitale e, sempre più spesso, algoritmi di intelligenza artificiale.

Nel mirino ci sono innanzitutto le cosiddette case fantasma, cioè edifici completamente assenti dalle banche dati. Ma il sistema consente di far emergere anche ampliamenti, piani aggiuntivi, box, depositi, pertinenze o altre trasformazioni che nel tempo potrebbero non essere state comunicate al Catasto.

Il controllo parte dalla sovrapposizione della cartografia catastale con le ortofoto, le immagini aeree messe a disposizione dall’Agea. L’intelligenza artificiale aiuta a individuare automaticamente possibili incoerenze tra ciò che appare sul territorio e quanto risulta negli archivi. La segnalazione dell’algoritmo, però, non costituisce di per sé un accertamento: le anomalie devono essere successivamente analizzate e verificate dagli uffici. L’impiego di algoritmi per questa attività di fotointerpretazione è già previsto nei documenti ufficiali dello Stato.

La ricognizione è ormai vicina alla conclusione. Secondo gli ultimi dati disponibili, il lavoro è stato completato nei territori di 95 province ed è stato avviato in altre quattro. La copertura ha così raggiunto circa il 96% del territorio nazionale, con l’obiettivo di terminare la mappatura entro la fine dell’anno.

Le prime 20mila comunicazioni riguardano soprattutto i casi più netti, quelli in cui un fabbricato visibile nelle immagini non trova corrispondenza negli archivi. La lettera di compliance non è una cartella esattoriale né comporta automaticamente una sanzione: serve a segnalare al contribuente una possibile anomalia e a consentirgli di verificare la propria posizione e, quando necessario, procedere all’aggiornamento catastale o fornire elementi che chiariscano la situazione.

Il Catasto ha infatti una funzione fiscale essenziale: dalla classificazione e dalla rendita degli immobili dipendono diversi tributi e adempimenti. Per questo un fabbricato mai censito o un immobile la cui consistenza non sia stata aggiornata può comportare una rappresentazione non corretta del patrimonio immobiliare e della relativa base imponibile.

Attenzione, però, a non confondere i due piani. La regolarizzazione catastale non sana un eventuale abuso edilizio. L’iscrizione o l’aggiornamento dell’immobile negli archivi fiscali e la sua conformità alle norme urbanistiche sono questioni distinte: un fabbricato può essere correttamente censito al Catasto e restare irregolare sotto il profilo edilizio.

Parallelamente prosegue il secondo filone di verifiche, quello sugli immobili interessati da lavori finanziati con bonus edilizi, Superbonus compreso, per i quali potrebbe essere mancato il necessario  aggiornamento  catastale. Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate comunicazioni di compliance relative a circa 21.600 immobili sottoposti a interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con risorse pubbliche a partire dal 2019.

Le due campagne hanno quindi un obiettivo comune: ridurre la distanza tra gli immobili che esistono realmente e quelli rappresentati nelle banche dati pubbliche. La differenza rispetto al passato è soprattutto negli strumenti: fotografie dall’alto, archivi digitali e analisi automatizzate consentono di selezionare in modo molto più preciso le situazioni da approfondire. Per i proprietari, soprattutto dopo ampliamenti o modifiche rilevanti, diventa quindi sempre più importante verificare che lo stato dell’immobile coincida con quanto risulta al Catasto.