La Nuova Sardegna

Con l’entrata in vigore del nuovo assetto dei bonus casa 2025, confermato anche per il 2026, l’Agenzia delle Entrate ha riscritto le regole, stabilendo un principio generale: l’aliquota della detrazione non dipende più solo dal tipo di lavoro, ma dallo status soggettivo di chi sostiene la spesa. La circolare 8/E/2025 fornisce i chiarimenti necessari per muoversi in questo sistema a doppio binario, dove lo sconto fiscale si sdoppia: il 50% per chi possiede i requisiti “pieni” e il 36% per tutti gli altri.

• Villette, condominio e acquisti

La distinzione è determinante per le villette unifamiliari, ma soprattutto per le parti comuni condominiali e per le operazioni di acquisto finalizzate alla ristrutturazione. La novità normativa impone una verifica puntuale dei titoli di possesso e della destinazione d’uso dell’immobile, trasformando l’adempimento fiscale in un percorso a ostacoli. 

• Il binario delle aliquote

Al centro della normativa la differenziazione delle percentuali di detrazione. La legge di Bilancio ha previsto che i bonus casa siano accessibili in due versioni. Per ottenere l’agevolazione nella misura massima, ovvero al 50% anziché al 36%, è obbligatorio rispettare due requisiti specifici: essere titolari di un diritto di proprietà o di un altro diritto reale sull’immobile; ristrutturare un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

La mancanza di uno solo di questi elementi fa scivolare automaticamente il contribuente nell’aliquota inferiore del 36%. 

• “Prima casa” – le regole per chi compra per ristrutturare

Al momento del rogito, l’acquirente si trova nell’impossibilità oggettiva di rispettare il requisito dell’abitazione principale, poiché la casa è spesso inagibile o comunque oggetto di cantiere. Per questo l’Agenzia delle Entrate ha adottato un approccio pragmatico, stabilendo una distinzione temporale netta tra i due requisiti. Mentre la titolarità del diritto di proprietà (o altro diritto reale) deve essere dimostrata all’inizio dei lavori, la destinazione a “prima casa” può essere provata alla fine dei lavori. Chi acquista, ristruttura e successivamente trasloca, può incassare legittimamente il bonus al 50%. Esiste però una zona d’ombra: chi, previo accordo con il venditore, anticipa l’ingresso nell’immobile e l’inizio dei lavori al momento del compromesso (contratto preliminare), rischia di perdere la detrazione piena. 

• In condominio

L’impatto più rilevante della circolare 8/E/2025 si registra nell’ambito delle parti comuni condominiali. Il documento introduce un regime “spacchettato” per le spese relative ai beni comuni. L’aliquota non è unica per l’intero fabbricato, ma varia in base al singolo soggetto che sostiene la spesa. Lo stesso intervento deliberato dall’assemblea (per esempio il rifacimento della facciata):

il condòmino proprietario che risiede nell’immobile come abitazione principale avrà diritto alla detrazione del 50%; l’inquilino, o il proprietario di una seconda casa nello stesso edificio, dovrà fermarsi al 36%. Regola questa che si applica a tutte le tipologie di stabili, inclusi i cosiddetti “condomini minimi”. La logica è quella di premiare la proprietà abitativa principale, penalizzando fiscalmente le locazioni o le seconde residenze, anche quando si tratta di lavori necessari alla conservazione del bene comune.

• Cantine, solai, garage

L’Agenzia delle Entrate ha esteso l’interpretazione favorevole anche alle pertinenze (come cantine, solai o garage). Viene applicato un principio di attrazione: se l’unità immobiliare principale gode dei requisiti per il 50%, tale aliquota si estende automaticamente anche alle sue pertinenze. Questo meccanismo funziona anche se i lavori vengono effettuati esclusivamente sulla pertinenza e non sull’unità abitativa principale. La natura “servente” della pertinenza rispetto alla “prima casa” garantisce l’accesso all’aliquota maggiorata.

Le stesse aperture e logiche sono confermate per i cosiddetti bonus acquisti. Rientrano in questa categoria il sismabonus acquisti, le detrazioni per le riqualificazioni integrali di interi fabbricati venduti da imprese e il bonus per l’acquisto di box auto pertinenziali. Anche in questi casi, la verifica dei requisiti soggettivi determinerà se l’acquirente potrà detrarre il 50% o il 36% della spesa sostenuta.