La Nuova Sardegna

Roma Inflazione in risalita e rendimenti obbligazionari più elevati potrebbero aprire una nuova fase di rallentamento per il mercato immobiliare. L’effetto più immediato riguarda i mutui: aumenta il costo del credito, diminuisce la somma che le famiglie possono ottenere e si restringe la platea di chi riesce ad acquistare una casa.

La pressione interessa soprattutto i finanziamenti a tasso fisso. Il 22 ottobre l’Eurirs a vent’anni, uno dei parametri utilizzati dalle banche per costruire le offerte, si attestava al 3,49 per cento. A questo valore gli istituti aggiungono il proprio margine: mutui con un tasso effettivo intorno o superiore al 4 per cento diventano quindi sempre più probabili, anche se le condizioni cambiano in base alla banca e al profilo del cliente.

La differenza sulla capacità di spesa è rilevante. Con una rata mensile di mille euro e una durata di trent’anni, un tasso del 3 per cento consente di finanziare circa 237mila euro. Al 4 per cento il capitale scende a poco meno di 210mila: quasi 28mila euro in meno, senza considerare che l’aumento generale dei prezzi riduce anche il reddito disponibile dopo il pagamento della rata.

Sul fronte dei variabili, l’Euribor a tre mesi è sceso leggermente il 23 ottobre, dal 2,677 al 2,666 per cento. Il movimento giornaliero non basta però a indicare un’inversione duratura. A settembre la Bce ha portato il tasso sui depositi al 2,50 per cento e l’inflazione dell’Eurozona ha raggiunto il 3,8 per cento, quasi il doppio dell’obiettivo. Ulteriori rialzi restano possibili, anche se ogni decisione sarà presa sulla base dei nuovi dati.

Mutui più costosi significano meno domanda potenziale. Una parte degli acquirenti dovrà ridimensionare il budget o rinviare l’acquisto, mentre chi vende potrebbe essere costretto a concedere sconti maggiori. È importante distinguere, infatti, tra i prezzi pubblicati negli annunci e quelli effettivamente concordati al momento del rogito.

Nel terzo trimestre del 2026, secondo Idealista, i prezzi richiesti per le abitazioni sono diminuiti dell’1,1 per cento, attestandosi in media a 2.031 euro al metro quadrato. Rispetto a settembre 2025 rimangono comunque più alti del 3,3 per cento. Il 62 per cento dei capoluoghi ha registrato aumenti trimestrali, ma Milano ha perso l’1,7 per cento. Il capoluogo lombardo resta la città più cara, con 5.659 euro al metro quadrato, davanti a Venezia, Bolzano e Firenze.

Gli affitti continuano invece a salire, anche se più lentamente: nel trimestre i canoni sono cresciuti dello 0,5 per cento e dell’1,8 per cento su base annua, raggiungendo una media nazionale di 14,6 euro al metro quadrato. Milano guida ancora la classifica con 22,4 euro: per un appartamento di 80 metri quadrati significa una richiesta vicina ai 1.800 euro mensili. Seguono Firenze, Venezia e Roma.

L’inflazione può inoltre rendere meno appetibili per i proprietari i contratti di lunga durata con cedolare secca, perché l’adesione al regime comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Dall’altra parte, nelle città più costose gli affitti hanno già raggiunto livelli difficilmente sostenibili per molte famiglie.

Anche l’acquisto di un’abitazione da mettere a reddito perde parte del suo vantaggio quando i titoli di Stato offrono rendimenti netti intorno al 4 per cento. Per confrontare correttamente le due alternative, dal canone devono essere sottratti tasse, manutenzione, eventuali periodi senza inquilino e costi di acquisto.

Non si profila necessariamente un crollo del mattone, ma un mercato più selettivo: meno credito disponibile, trattative più lunghe e differenze sempre più marcate tra città, quartieri e tipologie di immobili.